Gibt es einen objektiven Preis für Wohnimmobilien? LiquityFirst informiert.

Der Immobilienboom der letzten Jahre hat insgesamt die Preise für Wohnimmobilie steigen lassen. Ursache ist eine höhere Nachfrage nach attraktiven Wohnimmobilien und ein geringeres Angebot. Der Grund ist das niedrige Zinsniveau in unserem Land. Es gibt nur wenige oder sogar gar keine Anlagealternativen mit der Sicherheit von Wohnimmobilien. Viele Anleger kaufen nur deshalb Wohnimmobilien. Auch aus dem gleichen Grund werden Wohnimmobilien von Selbstnutzern gekauft. Die Kosten liegen bei einer Finanzierung nicht höher als wenn sie Miete zahlen. Wir haben auf der Nachfrageseite also Kapitalanleger und Eigennutzer. Auf der Angebotsseite gibt es aus dem gleichen Grund, der niedrigen Kapitalmarktzinsen, eine künstliche Verknappung: Eben weil es keine vernünftigen Anlagealternativen gibt, werden weniger Wohnimmobilien verkauft. Die potenziellen Verkäufer wissen nicht, wo sie ihre Verkaufserlöse anlegen sollten. Die Folgen sind bekannt: Die Preise steigen und die Renditen werden geringer.

Immobilienportale schufen in den letzten Jahren bei Immobilienangeboten eine Transparenz die es in der Geschichte bisher so noch nie gab. Die meisten Wohnimmobilien-Angebote können mittlerweile auf diesen Portalen gefunden werden. Eine vernünftige Entwicklung in dieser Branche.

Einige Portale machen allerding den Versuch, aus den vorhandenen Angeboten sogenannte „aktuelle Marktpreise“ darzustellen. Es ist in der Tat eine große Versuchung, dies zu tun: Angebotspreise zu sammeln und daraus einen „durchschnittlichen Marktwert“ für eine bestimmte Wohnung zu erstellen.

Einige Tests haben aber gezeigt, dass der dort genannte „aktuelle Marktwert“ keine wirkliche Reflektion von aktuellen Marktpreisen sind. Gibt man z.B. für eine Eigentumswohnung die entscheidenden Fakten wie genaue Adresse, Ausstattung, Größe und Baujahr etc., ein, erhält man einen angeblichen „durchschnittlichen Marktwert“. Ermittelt wird dieser aus Wohnungsangeboten die bis zu einem Umkreis von 30km Luftlinie liegen. Liegen nicht genügend Vergleichsangebote vor, wird noch weiter gegangen. Das können aber bei Immobilienpreisen Welten bedeuten. Das kann unmöglich stimmen, weil schon innerhalb nur einer Stadt es teilweise große Preisdifferenzen hat.

Diese Vergleiche kann man sich sparen. Neben dieser viel zu großen räumlichen Erfassung kommt noch ein weiteres bedeutendes Manko hinzu: Es werden Wohnungsangebote herangezogen, die teilweise sehr veraltet sind und die es gar nicht mehr gibt. Recherchen haben ergeben, dass Altangebote von bis zu zwölf Jahren, also Wohnungen die vor 12 Jahren angeboten wurden, in die Preiskalkulation einfließen. Das hat nichts mehr mit aktuellen Marktwerten zu tun. Dagegen werden manchmal wirklich aktuelle Angebote, nicht berücksichtigt. Gerade in den letzten Jahren haben sich bekanntlich in Ballungsgebieten oder Mittelzentren, ja selbst auf dem Land die Preise um bis zu 30 Prozent verändert. In Baden-Württemberg gab es in den letzten 12 Jahren Preissteigerungen von über 50 Prozent.

Auch sind die von diesen Portalen herangezogenen „Vergleichswohnungen“, was Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung angehen, in keiner Weise vergleichbar. Man handelt eigentlich nach dem gleichen Prinzip wie es schon Jahrzehnte die Gutachterausschüsse tun: Man sammelt Preise von verkauften Wohnungen innerhalb einer Gemeinde und erstellt daraus eine Preisstatistik. Dabei kommt man logischerweise zu Preisspannen bei Wohnimmobilien von über 50 Prozent. Der Aussagewert ist gleich Null.

Der Kaufpreis einer Wohnung hängt von sehr vielen, auch subjektiven Faktoren ab. Fachleute betonen immer wieder zu Recht, dass die Lage des Grundstücks die wichtigste Rolle spielt. Man kann eine Wohnung modernisieren, sogar den Grundriss verändern und anpassen an die individuellen Bedürfnisse der Bewohner, aber den Standort kann man nicht verändern.

Wenn es z.B. vor Ort eine überdurchschnittliche Geruchsbelästigung hat, oder wenn die lärmende Nachbarschaft einem das Wohlfühlen vergrault, sind das bedeutende preisbeeinträchtigende Faktoren. Auch ist das Stadtteil-Image wertbeeinflussend oder die Verkehrsinfrastruktur. Kommt man mit öffentlichem Verkehr leicht zur Arbeit, wie sind die Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs? Wie ist der Verkehrslärm. Hat man auf Grund einer Ampelschaltung oder Kreuzung ständig bremsenden und wieder anfahrenden Verkehr. Liegt die Immobilie an einer Hauptverkehrsader, sei es PKW oder Straßenbahn?
Kann man solch eine Wohnung wirklich vergleichen mit einer Wohnung in Ortstrandlage, vielleicht sogar in verkehrsberuhigender Zone, wo man keinen Verkehr hört. Haben Wohneinheiten gleichen Baujahres und Ausstattung in einem z.B. 6- Familienhaus wirklich den gleichen Wert wie in einem Wohnblock mit über hundert Einheiten?

Aber auch die Grundrisse haben wesentliche Wertfaktoren: Was haben die Wohnungen für eine Innenlage. Hat es in den Wohnräumen genügend Licht, gibt es einen Balkon, wie dicht sind die Nachbarn, was für eine Aussicht kann mir meine Wohnung geben. Blicke ich auf andere Häuserblöcke oder genieße ich den Blick auf eine Berg- oder Flusslandschaft. Habe ich den Blick über die Dächer einer Stadt, und alle Nachbarn sind weit weg, oder können andere Personen in meine Wohnung schauen.
Auch die Ausstattung, die Wertigkeit von verwendeten Materialien und die Optik einer Wohnung, sind bedeutende Faktoren. Wie ist die technische Beschaffenheit im Hinblick auf Schallschutz, Wärmeschutz, wie ist die Energiebilanz, wie hoch sind die Nebenkosten, muss ich mit Sanierungs-kosten in der nächsten Zeit rechnen. Ist der Grundriss einer Wohnung modern geschnitten und damit optimal nutzbar? Oder gibt es relativ viel Nutzfläche, aber wenig Wohnfläche? Schließlich sollte auch das Baujahr eine Berücksichtigung finden. Hat die Immobilie z.B. Vorkriegsniveau, Nachkriegs-niveau, oder gar den letzten Stand der Technik.

Es leuchtet vermutlich jedem ein, dass man, um zu einem vergleichbaren Wert zu kommen, möglichst viele Faktoren einer Wohnung vergleichen können muss. Letztendlich wird das aber kaum gelingen, weil die Unterschiede einfach zu vielfältig sind.
Hinzu kommt noch die Subjektivität. Was dem einen gut gefällt muss für den anderen keine Bedeutung haben. Ein Investor ist vielleicht für eine bestimmte Wohnung bereit einen Liebhaberpreis zu bezahlen, andere würden für die gleiche Wohnung maximal die Hälfte bezahlen, eben weil sie andere Prioritäten haben.

Kann die Mietrendite oder der Ertragswert einer Wohnung ein Maßstab sein? Nein. Anleger, die nur auf Mietrenditen ihr Augenmerk legen, sollten vorsichtig sein. Oft spiegelt die Höhe einer Mietrendite die Einfachheit und schlechte Lage einer Wohnimmobilie wieder. Wohnimmobilien mit nur einfacher Ausstattung, schlechtem Mieterklientel (Mietausfall, Vandalismus), in schlechter Lage (häufige Mieterwechsel), müssen hohe Mietrenditen haben, sonst würde diese Wohnungen keiner kaufen. Das beste Beispiel sind Wohnsilos, soziale Brennpunkte, wo man noch Mietrenditen von über 6 Prozent erhält. Wohnimmobilien in besten Lagen, mit gehobener Ausstattung, sehr guter Mieterklientel (ohne Mietausfall- und Vandalismus-Risiko) haben die niedrigsten Mietrenditen. Dafür haben sie die höchsten Preissteigerungsraten mit der besten Fungibilität.